Rapport de recherche – Contrat d’hypothèque immobilière de type parapluie

Les consommateurs sont-ils bien informés?

La plupart des contrats hypothécaires conclus au Québec sont des hypothèques parapluie. Or, cette hypothèque est risquée, car elle garantit toutes les dettes que le consommateur (ou son conjoint, s’il est copropriétaire) a contractées ou contractera auprès de la même institution financière.

Cette étude visait à vérifier si les informations transmises par les institutions financières permettent aux consommateurs de faire un choix éclairé. Elle a été réalisée par Option consommateurs (OC) et M^e Marie Annik Grégoire, professeure agrégée à la Faculté de droit de l’Université de Montréal, grâce au financement de la Fondation Claude Masse.

Méthodologie

OC a recruté des consommateurs sur le point de contracter une hypothèque. Ceux-ci ont enregistré leur rencontre avec le représentant de leur institution financière ou ont été accompagnés par un employé d’OC qui l’a l’enregistrée; cela s’est fait à l’insu du représentant. OC a remis la transcription des enregistrements et les documents reçus (incluant l’acte hypothécaire) à M^e Grégoire, qui les a analysés.

Résultats

Bien que les rencontres aient eu lieu dans cinq institutions financières différentes, leur déroulement a été le même, ce qui indique une forte standardisation des pratiques.

Les modalités du prêt ont été correctement transmises, mais d’importantes lacunes ont été observées. Ainsi, bien que tous les participants aient obtenu une hypothèque parapluie, la portée « rechargeable » de cette hypothèque ne leur a jamais été clairement expliquée. Un représentant a affirmé que le produit qu’il proposait ne couvrait que le prêt d’achat de l’immeuble, ce qui était faux.

La signature de l’acte hypothécaire s’est fait en quelques minutes, sans qu’aucun participant n’ait pu le lire.

Beaucoup d’efforts ont été mis pour vendre de l’assurance.  Malgré cela, des renseignements importants ont été omis. Dans deux cas, on a incité le consommateur à fournir une fausse information.

Recommandations

Étant donné les lacunes soulevées par cette étude, OC et M^e Grégoire recommandent que les institutions financières soient obligées d’offrir à leurs clients des hypothèques traditionnelles, de les informer adéquatement et de s’assurer qu’ils ont bien compris. Elles recommandent aussi la mise en place d’un système d’inspection assujetti de sanctions pénales. Enfin, elles recommandent de soumettre les contrats hypothécaires entre une institution financière et un consommateur à la Loi sur la protection du consommateur.

Revue journalistique

• Journal de Montréal – Option consommateurs met en garde contre les hypothèques parapluie (19 février 2018)
• TVA Nouvelles – Option consommateurs met en garde contre les hypothèques parapluie (19 février 2018)
• La Presse – L’hypothèque parapluie en travers de la gorge… et pire encore (20 février 2018)

Ce contenu a été mis à jour le 4 avril 2018 à 14 h 51 min.